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(資料圖)

進入到7月中下旬之后，樓市裝死躺平之下暗流涌動。

最明顯的是政策端的變化。

7月21日以來，樓市的利好政策幾乎一天一個爆點。

7月21日，會議提出在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造。

7月24日，關(guān)于房地產(chǎn)的表述發(fā)生重大變化。不提房住不炒，強調(diào)適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

7月26日，稅務(wù)部門梳理幾年以來稅費優(yōu)惠政策指引，涉及個人購房契稅、增值稅等優(yōu)惠。

7月27日，住建部發(fā)話，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款認(rèn)房不認(rèn)貸等措施。

8月1日，央行提出指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

8月3日鄭州發(fā)布樓市新政15條。

8月4日南京出臺南京樓市新政8條。

政策密度越來越高，從方向、指導(dǎo)再到細(xì)則，從上到下，從條線部門再到各個城市，在短短的10天時間開啟了360度無死角的政策轟炸。

這一次救市和去年不太一樣。

不太一樣的地方，不在于政策密度，而在于政策等級和組合搭配。

去年的救市，特別像是一場淅淅瀝瀝的小雨，主要是各個城市各個條線體系的散兵作戰(zhàn)。

鄭州出臺救市政策，是為了救鄭州的樓市。

佛山、東莞兩大城市宣布全域解除限購，是為了托底佛山、東莞的市場。

廣州放松限價、差異化落戶政策實施，一再在政策的邊緣試探再試探，是為了尋找救市和保持房住不炒態(tài)度的平衡。

根據(jù)克爾瑞的統(tǒng)計，整個2022年全年，總共295個城市出臺了595次房地產(chǎn)松綁政策。

但每個城市每個條線體系只是按照各自的理解做出判斷，進而進行政策的出臺，各自之間并沒有嚴(yán)密的分工協(xié)作。

今年的救市，就像一場百團大戰(zhàn)。

從頂端發(fā)起，自上而下，有組織有節(jié)奏有目的有配合的系統(tǒng)性的去為樓市托底。

這一次僅僅限于行政性的樓市政策調(diào)整，而是工具箱里的財政、貨幣多種工具組合搭配著往外拿。

目的，不僅僅限于樓市托底，還在于托底樓市背后的經(jīng)濟。

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從現(xiàn)在的樓市數(shù)據(jù)來看，市場對政策的反應(yīng)并沒有想象的那么熱烈。

這個可以拿鄭州出臺15條新政的市場反應(yīng)就可以來例證。

鄭州出臺了15條樓市新政，有媒體出來爆料說政策出臺之后24小時之內(nèi)掛牌量激增。但這這個說法并不真實。

市場真實的反應(yīng)是成交量價并沒有發(fā)生多大的變化。

新房和二手房成交量依然延續(xù)之前底部摩擦的走勢，新房成交網(wǎng)簽7月末最后一周沖到2460套之后，又在8月初的最后一周回到了1271套的正常水平。

這個結(jié)果其實可以預(yù)料到。

因為作為一個弱勢的區(qū)域樓市，鄭州的樓市政策在新政出臺之前就已經(jīng)比較寬松。所以再度行政性的寬松政策對于市場的支撐寥寥。

真正對行政性樓市政策松綁有反應(yīng)的是一線城市，比如深圳樓市。

深圳到現(xiàn)在實時性的限購松綁政策并沒有出臺，只是在雙證房合一、二手房指導(dǎo)價放松等邊緣性政策上做了調(diào)整。

但隨著一再的政策吹風(fēng)，深圳的限購、限貸、稅費優(yōu)惠等政策有了預(yù)期。

最近被壓抑將近3年的深圳樓市最近有了一些微妙的變化。

有些深圳業(yè)主的心態(tài)開始硬了起來。

比如深圳灣一套177㎡的雙證房，業(yè)主原來報價2300萬，政策吹風(fēng)之后，返價到2400萬。

有的業(yè)主將掛牌房源進行下架，計劃等到政策利好實際落地之后再做考慮。

之前一再觀望的買家，現(xiàn)在拍板速度開始加快，不再像6-7月份采取熬鷹政策，死命壓價。

這些都是市場在當(dāng)下發(fā)生的微妙變化。

不同的城市需要的政策力度不同。如果想要達(dá)到全國樓市的普遍性回暖，政策端還需要加大火力。

究竟政策需要出到什么程度樓市才能出現(xiàn)明顯的回暖和上揚？

這個可以參考下2015-2016年那波救市。

2015-2016年救市，起到主要作用的是這四個政策。

第一個，棚改貨幣化。

第二個，全面降首付。

第三個，多次降息。

第四個，多次降準(zhǔn)。

降息降準(zhǔn)，增加貨幣流動性，讓貨幣的水量更大。

棚改貨幣化，給多余出來的水開挖了一條流向房地產(chǎn)行業(yè)的渠道。

全面降首付，打開了房地產(chǎn)行業(yè)購買力的枷鎖。

以上三個連在一起，形成了房地產(chǎn)行業(yè)救市的一條完整的邏輯。

大家自行對比一下現(xiàn)在的政策力度就知道，接下來的政策之路還需要走下去。

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坦白來說，我看好這次的救市。

這一次的救市，別管走出的姿勢怎么樣，但最后一定會形成新一輪樓市的回暖。

看好的原因很簡單，因為這次是自上而下。

話只能說到這里，更加具體的我會放到私密群直播里講，大家先自行揣摩這里面的用意。

雖然現(xiàn)在還沒有特別具體的細(xì)則出臺，沒有特別重磅的政策利好釋放，但是相信它在路上。

該來的政策會一個個到來，一個政策不行來兩個，兩個不行來三個。

除了行政性的樓市松綁政策，還會有降準(zhǔn)降息，貨幣化安置的落地……

你能想到的，或者想不到的，只要對樓市，對經(jīng)濟有效的政策都有可能出臺。

這是拋開市場噪音，篤定有一輪回暖的原因。

我知道肯定會有人說，現(xiàn)在樓市遇到的難題和2015-2016年差別非常大。

民營房企的頻頻暴雷和規(guī)?？s水，已經(jīng)高達(dá)63.5%的居民部門杠桿，市場信心和預(yù)期發(fā)生的變化……

以上種種，都會影響到此輪樓市回暖的進程。也會造成此輪樓市回暖和2015-2016年的樓市之間存在巨大差異。

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