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房市利好傳聞四起，如下幾個(gè)消息，都讓不少人紛紛談?wù)摲績(jī)r(jià)到底會(huì)怎樣。

7月27日，住建部表示要大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。 7月31日上海住建委表態(tài)：“下一步上海樓市政策的走向肯定會(huì)大力支持剛性和改善性住房需求，而總基調(diào)則依然會(huì)堅(jiān)持“穩(wěn)中求進(jìn)”。

但要理解房?jī)r(jià)背后的邏輯，我們首先得搞清楚一個(gè)重要問(wèn)題，也是最基本的底層邏輯，即錢(qián)從哪來(lái)？

(資料圖片)

想象一下，你想買(mǎi)個(gè)夢(mèng)寐以求的房子，但腰包里的錢(qián)似乎有點(diǎn)不夠。這時(shí)候，你可能會(huì)想到貸款，就是向銀行借錢(qián)買(mǎi)房。但銀行不是傻瓜，也不會(huì)白白借錢(qián)給你，會(huì)仔細(xì)審查你的收入狀況。

如果你收入高，銀行會(huì)更大方地借錢(qián)給你，你的貸款額度可能就大；收入低，銀行可能會(huì)有點(diǎn)猶豫，沒(méi)準(zhǔn)還給你翻個(gè)白眼。

除了收入，銀行還會(huì)考慮你的杠桿率和儲(chǔ)蓄率。杠桿率就是你用借來(lái)的錢(qián)買(mǎi)房子的比例，你首付少，用銀行的錢(qián)多，杠桿率就高。儲(chǔ)蓄率是指你平時(shí)存的錢(qián)有多少，如果你儲(chǔ)蓄多，銀行可能會(huì)更愿意借給你。

所以，房?jī)r(jià)的漲跌實(shí)際上是由收入、杠桿率和儲(chǔ)蓄率等因素相互影響決定的，只有這幾個(gè)因素發(fā)生變化，房?jī)r(jià)才會(huì)有所變動(dòng)。

當(dāng)然了，政府的調(diào)控政策也在影響著房?jī)r(jià)走勢(shì)。此前為了控制房?jī)r(jià)，抵制「炒房客」，提「房住不炒」，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。

但現(xiàn)在呢？不再那么嚴(yán)格限制買(mǎi)房了，反而鼓勵(lì)購(gòu)房，甚至恨不得你多買(mǎi)房。

這樣的調(diào)控目標(biāo)是為了釋放購(gòu)房需求，讓有實(shí)力和需求的購(gòu)房群體愿意入市購(gòu)買(mǎi)。

在這樣的情況下，開(kāi)頭提到的幾個(gè)利好消息，也基本是針對(duì)一線(xiàn)城市，或者說(shuō)，是為四大一線(xiàn)量身定做的。

那為什么說(shuō)接二連三出來(lái)的幾個(gè)消息，會(huì)讓不少人覺(jué)得利好房市呢？那肯定是因?yàn)榇饲暗那闆r存在弊端。

比如其中一個(gè)「?jìng)€(gè)人住房貸款認(rèn)房不用認(rèn)貸」這個(gè)，確實(shí)是好事。一般來(lái)說(shuō)，一線(xiàn)城市的人群，相對(duì)其他線(xiàn)城市更具有購(gòu)房的實(shí)力和意愿，但不少人是被限貸給鎖住了。

也就是說(shuō)，如果你已經(jīng)在一線(xiàn)有過(guò)房貸記錄了，那你要是再買(mǎi)的話(huà)，就被認(rèn)定為二次置業(yè)，在這樣的情況下，你要想再貸款，比例是非常低的。

在這樣的情況下，「認(rèn)房不認(rèn)貸」的消息一出來(lái)，代表日后能夠解放非首次置業(yè)群體的購(gòu)買(mǎi)力。用大白話(huà)說(shuō)就是，可以讓更多想再次購(gòu)房的人有機(jī)會(huì)。

這應(yīng)照了前面說(shuō)的，以前是限購(gòu)不讓多買(mǎi)不讓炒，現(xiàn)在是巴不得你多買(mǎi)點(diǎn)，你是大爺，你想買(mǎi)多少都成。

那問(wèn)題來(lái)了，身處一線(xiàn)的人群，真的就會(huì)再二次置業(yè)嗎？或者說(shuō)大家的現(xiàn)在購(gòu)房意愿跟實(shí)力很強(qiáng)么？

以前可能會(huì)，現(xiàn)在估計(jì)懸。原因也說(shuō)過(guò)很多次了，整體環(huán)境一般般。

很多人以為一線(xiàn)房?jī)r(jià)最堅(jiān)挺，但實(shí)際上這幾年整體的成交數(shù)據(jù)差強(qiáng)人意，不管是從二手成交量還是新房去庫(kù)存來(lái)看，整體數(shù)據(jù)表現(xiàn)并不樂(lè)觀。

當(dāng)大家口袋里錢(qián)本不多的時(shí)候，還面臨就業(yè)問(wèn)題，面臨薪資福利縮減的窘境的時(shí)候，你對(duì)未來(lái)還會(huì)有信心嗎？

房?jī)r(jià)每上漲一次，對(duì)應(yīng)接盤(pán)的那個(gè)人就得付出更多財(cái)富?？蓡?wèn)題是，現(xiàn)在社會(huì)上新增的財(cái)富多么？不多。那你房子賣(mài)給誰(shuí)？更別說(shuō)漲了。

雖然我們常說(shuō)，悲觀者正確，樂(lè)觀者成功。但問(wèn)題是，若是你都沒(méi)錢(qián)好好吃飯生活了，你還能樂(lè)觀個(gè)毛？真以為人均擁抱阿 Q 精神么？

在這樣的情況下，誰(shuí)還買(mǎi)房子呢？當(dāng)大家對(duì)未來(lái)沒(méi)信心的時(shí)候，甭管房市還是哪個(gè)市很難好。

所以，這些接二連三的「利好房市」消息，某種程度上來(lái)說(shuō)，不都是無(wú)奈之舉么？

像前天還出了個(gè)「下調(diào)存量房貸利率」的消息，表示繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

下調(diào)存量房貸利率為的是什么？是壓制大家提前還貸的念頭。

要是大家都紛紛提前還貸，銀行不就傻了么？所以只能下調(diào)。

特斯拉為什么能經(jīng)常時(shí)不時(shí)降價(jià)，是因?yàn)樗凶銐虻睦麧?rùn)空間去降價(jià)。銀行也是，別可憐它，它還是賺的，無(wú)非是少賺一點(diǎn)點(diǎn)。

當(dāng)然了，凡事都是有兩面性，當(dāng)存貸差壓力大的時(shí)候，銀行降息的舉動(dòng)則會(huì)推動(dòng)存款利率下行，那估計(jì)廣大儲(chǔ)戶(hù)躺著也得中槍了，笑中帶淚，承擔(dān)該調(diào)控成本。

總的來(lái)說(shuō)，這幾天關(guān)于房市的幾個(gè)消息，看著都挺好，雖然只是為了讓房?jī)r(jià)降得慢一點(diǎn)，但的的確確有為購(gòu)房者降負(fù)降本。那么對(duì)剛好有這方面需求的人來(lái)說(shuō)，是便利了點(diǎn)，但對(duì)還在考慮就業(yè)考慮家庭經(jīng)濟(jì)收支的人來(lái)說(shuō)，錢(qián)包表示不好。

似乎人類(lèi)的悲觀并不相通。

不管什么事情，人是核心的，也是關(guān)鍵的。沒(méi)有一個(gè)個(gè)的人，什么房市什么環(huán)境，都沒(méi)有意義。

遙想以前時(shí)常聽(tīng)到的一句口號(hào)，「大家好，才是真的好」。

那我現(xiàn)在就問(wèn)一句：你好嗎？大家都好嗎？

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